Kauf vom Bauträger

 

Beim Bauträgervertrag schuldet der Unternehmer dem Besteller die Errichtung oder den Umbau eines Hauses (oder eines vergleichbaren Bauwerks). Zudem muss er dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück übertragen bzw. ein Erbbaurecht bestellen oder übertragen.

 

Baubeschreibung

 

Der Unternehmer muss den Verbraucher in einer Baubeschreibung über die geschuldete Bauleistung unterrichten. Dies gilt auch, wenn das Bauwerk bereits errichtet worden ist, der Besteller es also besichtigen kann

 

Die Baubeschreibung ist häufig in einer notariellen Bezugsurkunde niedergelegt. Durch Bezugnahme im notariellen Bauträgervertrag wird sie zu dessen Bestandteil. Mit Übersendung des Kaufvertragsentwurfs wird der Notar dem potenziellen Käufer auch die Bezugsurkunde mit der Baubeschreibung und ggf. weiteren Regelungen zur Verfügung stellen.

 

In der Baubeschreibung sind die wesentlichen Eigenschaften des Bauwerks klar darzustellen. Die Baubeschreibung muss für den Laien nicht verständlich sein. Sie darf auch komplexe technische Informationen enthalten. Ggf. kann der Besteller diese von einem Experten prüfen lassen.

 

Die Baubeschreibung muss mindestens folgende Informationen enthalten (Art. 249 Abs. 1 EGBGB):

1. allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise,

2. Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe,

3. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,

4. gegebenenfalls Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik,

5. Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke,

6. gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus,

7. gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,

8. Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,

9. gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.

 

Der Unternehmer darf weitere Eigenschaften des Bauwerks in die Baubeschreibung au nehmen.

 

Sind bestimmte Unwägbarkeiten oder Risiken bei der angebotenen Leistung nicht berücksichtigt (zum Beispiel: Beschaffenheit des Baugrundes) und mit dem angebotenen Preis nicht abgegolten, muss der Unternehmer dies in der Baubeschreibung zum Ausdruck zu bringen.

 

Ist die Baubeschreibung unvollständig oder unklar, wird der Vertrag im Wege der Auslegung ergänzt. Hierbei sind zu berücksichtigen: der Komfort- und Qualitätsstandard des angebotenen Bauwerks, sein Umfeld, der architektonische Anspruch, seine Zweckbestimmung. Auslegungszweifel gehen zu Lasten des Unternehmers.

 

Fertigstellungszeitpunkt

 

Der Bauträgervertrag muss verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks enthalten.

Das Bauwerk ist fertiggestellt, wenn es abnahmereif ist. Dies ist der Fall, wenn es keine wesentlichen Mängel aufweist, wenn also alles funktioniert.

 

Enthält der Bauträgervertrag hierzu keine Angaben muss der Unternehmer nach Vertragsschluss mit der Herstellung alsbald beginnen und sie in angemessener Zeit zügig zu Ende zu führen.

 

Kein Widerrufsrecht bei beurkundeten Verbraucherbauverträgen

 

Wenn ein Vertrag notariell beurkundet wird, hat der Verbraucher kein Widerrufsrecht. Dies gilt auch bei Verbraucherbauträgerverträgen. Nach Unterschrift beim Notar hat der Käufer also nicht mehr die Möglichkeit, den Vertrag innerhalb von zwei Wochen zu widerrufen.

 

Abschlagszahlungen

 

Bei Bauträgerverträgen darf der Unternehmer vom Besteller Abschlagszahlen für erbrachte Leistungen verlangen. Er muss nicht warten, bis das Bauwerk komplett fertiggestellt ist. Die Modalitäten hierzu sind gesetzlich geregelt. Der Bauträgervertrag darf maximal sieben Raten vorsehen.

 

Abnahme

 

Mit Abnahme des Bauwerks als im Wesentlichen vertragsgemäße Leistung beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen. Diese beträgt beim Bauwerk: fünf Jahre. Zudem tritt eine Beweislastumkehr ein. Der Besteller muss fortan beweisen, dass der gerügte Mangel bereits bei Abnahme vorhanden war.

 

Der Abnahme steht es gleich, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme setzt und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert. Fertigstellung bedeutet in diesem Zusammenhang lediglich, dass der Unternehmer die in der Baubeschreibung genannten Arbeiten abgearbeitet hat. Es dürfen noch Mängel vorhanden sein, auch wesentliche. Verweigert der Besteller in diesem Fall die Abnahme ohne Benennung von Mängeln, gilt das Bauwerk trotzdem als abgenommen.

 

Kündigung des Bauträgervertrages

 

Anders als beim Werkvertrag kann der Besteller den Bauträgervertrag nicht frei kündigen.

 

Der Bauträgervertrag setzt sich aus einem Kaufvertrag und einem Werkvertrag zusammen. Diese Gesamtleistung soll nicht getrennt werden können. Auch das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund sieht das Gesetz bei Bauträgerverträgen nicht vor. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen können Besteller bzw. Unternehmer vom Vertrag insgesamt zurücktreten.