Wohnungseigentumsrecht

Bei Wohnungseigentum, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern, sind die rechtlichen Verhältnisse in der Teilungserklärung und in der Gemeinschaftsordnung geregelt. Ergänzend gelten die Beschlüsse der Wohnungseigentümer und das Wohnungseigentumsgesetz.

Die Teilungserklärung regelt die sachenrechtliche Aufteilung des Gebäudes in einzelne Nutzungseinheiten, die einem Eigentümer gehören. Die Gemeinschaftsordnung regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander.

Die Teilungserklärung regelt die Zweckbestimmung jeder Einheit (Sondereigentum): Darf sie zu Wohnzwecken genutzt werden, wird sie als Wohnungseigentum bezeichnet, ansonsten (nicht zu Wohnzwecken) als Teileigentum.

Willst Du eine Wohnung erwerben, solltest Du Dir Kopien der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und der Beschlüsse der Wohnungseigentümer (Beschlusssammlung, erhältlich bei der Hausverwaltung) geben lassen und diese vorab prüfen.

Zweckbestimmung: Nutzung eines Teileigentums als Wohnung

Immer wieder müssen Gerichte darüber entscheiden, ob die Nutzung eines Sondereigentums entgegen der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung zulässig ist. Häufig geht es dabei um die Frage, ob ein Teileigentum (zum Beispiel Praxis oder Gewerberäume) zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Zum Beispiel, wenn der Eigentümer keinen Mieter für seine Praxisräume findet, oder wenn er selbst die Praxis aufgibt und in den Räumen wohnen möchte.

Grundsätzlich ist eine solche abweichende Nutzung nicht zulässig. Das heißt, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (als Verband) kann Unterlassungsansprüche wegen zweckwidriger Nutzung geltend machen. (Nur diese ist befugt, diese Rechte gegenüber dem betroffenen Eigentümer auszuüben, nicht einzelne Inhaber eines anderen Sondereigentums).

Die zweckwidrige Nutzung kann ausnahmsweise zulässig sein, wenn sie nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Nach Ansicht der Gerichte ist die Wohnnutzung nicht grundsätzlich störender als die gewerbliche Nutzung. Aber: Wenn ein Gebäude ausschließlich beruflichen und/oder gewerblichen Zwecken dient, sehen die Gerichte die Nutzung einer Einheit als Wohnung als störender an (Ärztehaus-Entscheidung des BGH). Sie ist dann unzulässig. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann sie untersagen.

Die Gemeinschaftsordnung kann Regelungen zur Nutzung der Einheiten vorsehen (Zweckbestimmung im engeren Sinn). Nicht selten enthalten Gemeinschaftsordnung die Regelung, dass Wohnungen auch zu beruflichen Zwecken und Teileigentumseinheiten auch zu Wohnzwecken genutzt werden können.

Verwalterzustimmung und Verwalterprotokoll (Erläuterung, Kosten, Aufhebung)

Was ist das Zustimmungserfordernis?

Jeder Eigentümer kann seine Wohnung frei verkaufen.

Die Wohnungseigentümer können aber vereinbaren, dass bei jeder Veräußerung einer Wohnung zum Beispiel die Hausverwaltung zustimmen muss. Damit soll verhindert werden, dass unzuverlässige Erwerbsinteressenten Mitglied der Gemeinschaft werden. Diese Veräußerungsbeschränkung wird bei der Begründung von Wohnungseigentum vereinbart. Sie wird dann in das Grundbuch ein-getragen.

Welche Folgen hat das Zustimmungserfordernis bei einer Veräußerung, zum Beispiel bei einem Verkauf?

Der Grundbuchbeamte darf einen neuen Eigentümer erst in das Grundbuch eintragen, wenn ihm die Zustimmung des Verwalters vorliegt.

Zudem muss der Grundbuchbeamte wissen, wer aktuell der Verwalter der Wohnanlage ist. Hierfür verlangt er das Protokoll der Eigentümerversammlung, aus dem hervorgeht, wer zum Verwalter der Wohnanlage bestellt wurde. Das Protokoll muss unterschrieben sein von:

dem Versammlungsleiter,
einem Eigentümer und
dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder dessen Stellvertreter (wenn ein Verwaltungsbeirat existiert).

Welche Form müssen die Zustimmung und das Protokoll über die Bestellung haben?

Nach der Grundbuchordnung ist der Grundbuchbeamte verpflichtet, sich alle zur Eintragung erforderlichen Erklärungen und Unterlagen in öffentlicher Form vorlegen zu lassen. Dies bedeutet, dass die Unterschriften des Verwalters (unter der Zustimmung) und des Versammlungsleiters, des Eigentümers und des Verwaltungsbeirats (unter dem Protokoll) öffentlich beglaubigt sein müssen. Notare können zum Beispiel Unterschriften öffentlich beglaubigen.

Kann der Verwalter die Zustimmung verweigern?

Die Zustimmung zur Veräußerung kann nur aus wichtigem Grund versagt werden. Ein wichtiger Grund liegt nur dann vor, wenn bei einem Erwerber konkrete Tatsachen erwarten lassen, dass er persönlich oder wirtschaftlich nicht in der Lage sein wird, seine Pflichten gegenüber der Gemeinschaft oder den anderen Eigentümern gegenüber nachzukommen.

Die Gerichte bejahen zum Beispiel einen wichtigen Grund, wenn der Erwerber zahlungsunfähig ist und über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet ist, wenn er alkohol- oder drogensüchtig ist und die Verwahrlosung der Wohnung zu erwarten ist oder wenn er ankündigt, dass er eine Wohnung gemeinschaftswidrig an Prostituierte vermieten wird.

Liegt ein solcher Grund objektiv nicht vor, darf die Zustimmung nicht verweigert werden. In der Praxis wird der Veräußerung deshalb so gut wie immer zugestimmt.

Kostet die Zustimmung Geld?

In der Regel sehen Verwalterverträge vor, dass der Verwalter für die Erteilung der Zustimmung ein Honorar erhält. Zudem fallen Notargebühren für die Einholung der Zustimmung und die Beglaubigung der Unterschriften an. Die Mehrkosten für die Zustimmung bei einer Wohnungsübertragung können sich schnell auf mehrere hundert Euro belaufen.

(Wie) Kann eine Gemeinschaft das Zustimmungserfordernis aufheben?

Die Wohnungseigentümer können in der Wohnungseigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschließen, das Zustimmungserfordernis aufzuheben. Der Beschluss kann wie folgt lauten:

TOP ___: Aufhebung des Zustimmungserfordernisses

Die in den Wohnungs-/Teileigentumsgrundbüchern des Amtsgerichts __________________ eingetragene Veräußerungsbeschränkung gemäß § 12 WEG wird hiermit insgesamt aufgehoben.

Damit der Verwalter weiterhin informiert wird, kann der Beschluss wie folgt ergänzt werden:

Statt dessen wird folgendes vereinbart:

Jede Veräußerung ist der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, unverzüglich nachzuweisen. Solange dies nicht geschehen ist, haftet der Veräußerer weiterhin für sämtliche Kosten und der Erwerber hat in den Versammlungen der Wohnungseigentümer kein Stimmrecht.

Diese Verpflichtung zur Anzeige hindert die Veräußerung nicht und ist vom Grundbuchamt nicht zu beachten.

Der Beschluss wird sofort wirksam, nachdem er gefasst wurde. Damit das Zustimmungserfordernis in den Grundbuchblättern der Wohnungen gelöscht wird, müssen folgenden Personen das Beschlussprotokoll unterschreiben:

der Versammlungsleiter,
ein Eigentümer und
der Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder dessen Stellvertreter (wenn ein Verwaltungsbeirat existiert).

Die Unterschriften müssen öffentlich beglaubigt werden, zum Beispiel durch einen Notar. Der Verwalter kann dann als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft den Beschluss an das Grundbuchamt senden und – am besten schriftlich – die Löschung beantragen.